Betongold ist ein Begriff der populären Wirtschaftswissenschaft, welcher die vermeintliche Sicherheit von Immobilien vor Wertverfall, besonders in Krisenzeiten, bezeichnet. In den letzten Jahren waren die Preissteigerungen am deutschen Immobilienmarkt beeindruckend. In den Metropolen Deutschlands, den A-Lagen, sind die Preise seit 2009 um etwa 95 Prozent gestiegen, schreiben die Experten von DB Research in ihrem Ausblick 2019. Aber auch in den B- und C-Städten lagen die Zuwächse noch bei etwa 70 Prozent. Lediglich in Ostdeutschland sind die Immobilien günstiger bewertet. Auch in diesem Jahr, hier sind sich die Experten von DB Research einig, dürften die Preise weiter steigen.

Für viele ist die Immobilie der gesuchte Rettungsring

Denn für viele Investoren war in den letzten Jahren die Immobilie der gesuchte Rettungsring. Wohin mit dem Geld, wenn aufgrund der Niedrigzinspolitik der EZB festverzinsliche Anlagen nicht mehr rentieren, Aktienmärkte schwanken und für viele Anleger immer noch zu spekulativ. Die Immobilie, egal ob eigen- oder fremdgenutzt, ist für die meisten Anleger positiv besetzt. „Immobilien sind doch sicher und steigen immer im Wert“. Das ist einer der Glaubensgrundsätze vieler Anleger. Nicht ohne Grund ist einer der ersten Sparverträge, die viele nach Abschluss von Schule oder Ausbildung abschließen, der Bausparvertrag. Verspricht er doch Planbarkeit vom ersten Tag an. Es könnte alles so einfach sein.

Eine Investition für den Eigenbedarf ist unproblematisch

Wobei allerdings die Anschaffung der eigenen vier Wände für den Eigenbedarf unter Experten in der Regel als unproblematisch gilt. Schließlich spielt hier, wenn jemand plant, in seiner Immobilie bis zu seinem Lebensende zu wohnen, und die Finanzierung gut gerechnet und möglich ist, weder die künftige Mietrendite noch die weitere Preisentwicklung eine entscheidende Rolle. Anders sieht es angesichts der enormen Preissteigerungen aber aus, wenn jemand den Erwerb einer fremdgenutzten Immobilie für die Altersvorsorge plant. Nur wegen der niedrigen Zinsen in eine fremdgenutzte Immobilie zu investieren, ist die falsche Motivation. Die Preise in den guten Lagen sind mittlerweile überall hoch. Wer eine vermeintlich günstige Immobilie in schlechter Lage kauft, für den kann es in einigen Jahren bei steigenden Zinsen und fallenden Preisen ein böses Erwachen geben.

Die Renditekennzahlen sind ernüchternd

Bereits vor einigen Jahren hatte eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) die Renditen von privat Investitionen in  fremdgenutzen Immobilien in Deutschland untersucht. Bei fast 25 Prozent der Immobilienanlagen betrug die Rendite null Prozent, bei weiteren 8,5 Prozent war die Bruttorendite sogar negativ. Von den etwa sieben Millionen Haus- und Wohnungseigentümern, die ihre Immobilie als Kapitalanlage nutzen, verdienten damit rund drei Millionen am Ende des Tages kein Geld. Fast 21 Prozent der Vermieter brachte ihre Immobilie gerade einmal null bis zwei Prozent ein. Zieht man die Inflation ab, bleibt nicht allzu viel übrig. Nur 18 Prozent der Eigentümer konnten mit einer Verzinsung von 5 Prozent und mehr eine ordentliche Rendite erzielen.

Eine Immobilieninvestment ist langfristig

Eine Immobilie ist in der Regel eine Investition die langfristige Bedeutung hat. Immobilienmärkte sind hoch komplex und leider für Laien selten zu durchschauen. Vor allem die Preisfindung ist ein Problem. Da gerade bei selbst genutzten Immobilien, auch bei vielen Eigentümern eine starke emotionale Komponente eine Rolle spielt. Viele Anleger schätzen ihre eigene Immobilie viel zu hoch im Wert ein. Schließlich wollen ja viele so leben, wie man selbst lebt. Die Stunde der Wahrheit kommt dann oft erst beim Verkauf. Wobei die eigengenutzte Immobilie grundsätzlich nicht unter Renditegesichtspunkten gesehen werden sollte. Hier lautet die Rendite „Individuelle Lebensqualität“ und diese ist oft unbezahlbar.

Die langfristige Rentabilität von fremdgenutzten Immobilien ist von Bedeutung

Anders verhält es sich jedoch bei den Renditeobjekten. Die kleine Eigentumswohnung in der City oder das Mehrfamilienhaus am Stadtrand. Hier macht es schon Sinn, sich über die langfristige Rentabilität Gedanken zu machen. Vor allem, da solche Investitionsobjekte sehr schnell einen hohen Prozentsatz in der Vermögensstruktur ausmachen. Bis vor wenigen Jahren konnte man sich dabei noch einer einfachen Formel bedienen. Entscheidend für die Rendite war der sogenannte Kaufpreisfaktor der Immobilie, das Verhältnis des Nettokaufpreises zur Nettojahresmiete. Bis vor wenigen Jahren galten Kaufpreisfaktoren zwischen dem 14-fachen und dem 20-fachen als gute Mittelwerte. Schnell ließ sich damit die Rendite des Objektes ermitteln.

Eine Faustformel zur Renditeberechnung reicht nicht aus

Mittlerweile werden in Innenstadtlagen nicht selten Kaufpreisfaktoren von jenseits dem 30-fachen der Nettojahreskaltmiete aufgerufen. Hinzu kommen stark gestiegene Kaufnebenkosten. Mit Steuern, Makler und sonstigen Gebühren müssen durchschnittlich noch einmal bis zu 15 Prozent auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden. Zusätzlich belasten hohe laufende Bewirtschaftungskosten, wie Instandhaltungsrücklagen und Verwalterkosten, die Rendite. Letztlich ist bei vielen Lagen das mögliche Mietpreisniveau mittlerweile ausgereizt. Bei 11 bis 15 Euro pro Quadratmeter ist auch bei Innenstadtlagen irgendwann Schluss. Mit einer einfachen Faustformel zur Berechnung der Rendite kommt man in den meisten Fällen nicht mehr aus.

Ein Finanzplan liefert Fakten

Über einen vollständigen Finanzplan erhalten Anleger schnell einen Überblick über die tatsächliche Rendite einer Immobilieninvestition. Hier zeigt sich schnell, ob sich die Investition in eine neue oder besehende Immobilie lohnt. In vielen deutschen Vermögensbilanzen machen Immobilien einen Anteil von weit über 50 Prozent des Vermögens auf. Es bestehen dann oftmals Klumpenrisiken, die selten zu den langfristigen Zielen und Vorstellungen der Anleger passen. Eine regelmäßige neutrale Überprüfung schafft Sicherheit. Gerade in einem derzeitigen Umfeld kann es sich lohnen eine Immobilie zu veräußern. Das aktuelle Momentum verhilft damit so mancher Bestandimmobilie zu neuem Glanz.

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